Knjiga-Metode procene

 

 Porudžbine na E-mail:  zoran@nekretnine-procena.rs   ili se javite na telefon.

 Cena knjige: 40 EURA u dinarskoj protivvrednosti (ostaviti adresu i broj mobilnog telefona)

Korica Metode Procene Vrednosti Nekretnina-6.jpg

  METODE PROCENE VREDNOSTI NEKRETNINA

AUTOR: ZORAN ĐURIĆ

 Izvod iz recenzije:

Knji­ga ko­ja je pred na­ma pred­sta­vlja sa­vre­me­ni i sve­o­bu­hvat­ni pri­stup pro­ce­ni vred­no­sti ne­po­kret­no­sti. Ova ma­te­ri­ja je zna­čaj­na, jer pred­sta­vlja deo sa­vre­me­nog ži­vo­ta po­je­di­na­ca ko­ji u ne­kom tre­nut­ku tre­ba da re­še eg­zi­sten­ci­jal­no pi­ta­nje, a to je ku­po­vi­na ži­vot­nog pro­sto­ra – sta­na. Ona je vr­lo zna­čaj­na i u sva­ko­dnev­nom po­slo­va­nju bi­lo da se od­no­si na ba­vlje­nje in­ve­sti­ci­ja­ma, od­no­sno na tr­go­vi­nu ne­po­kret­no­sti­ma ili na­bav­ku ze­mlji­šta i iz­grad­nju obje­ka­ta za tr­ži­šte, bi­lo da se ra­di o pro­ši­ri­va­nju de­lat­no­sti, ka­da je no­vi pro­stor u ko­jem se od­vi­ja ta de­lat­nost je­dan od ključ­nih pred­u­slo­va. Ta­ko­đe, vr­lo je ko­ri­sna i u sud­skoj prak­si, u re­ša­va­nju spo­ro­va ko­ji se od­no­se na vred­nost ne­po­kret­no­sti.

Autor je pro­u­čio broj­nu li­te­ra­tu­ru, stra­nu i do­ma­ću, kao i prav­ne pro­pi­se ko­ji se od­no­se na ovu kom­plek­snu pro­ble­ma­ti­ku. Na­veo je ve­li­ki broj me­to­da ko­je se od­no­se na pro­ce­nu ne­po­kret­no­sti, bi­lo da se ra­di o po­zna­tim i uni­ver­zal­no pri­men­lji­vim me­to­da­ma, bi­lo da se ra­di o pred­lo­zi­ma ka­ko se u po­je­di­nim kon­kret­nim si­tu­a­ci­ja­ma mo­že vr­ši­ti pro­ce­na.

Knji­ga pred­sta­vlja pri­ruč­nik ko­ji mo­gu ko­ri­sti­ti svi pro­fe­si­o­nal­ci ko­ji ima­ju po­tre­bu za pro­ce­nji­va­njem ne­kret­ni­na. Ova knji­ga je od ve­li­kog zna­ča­ja za sve sud­ske ve­šta­ke gra­đe­vin­ske stru­ke, kao i za sve agen­te i me­na­dže­re ko­ji se ba­ve pro­me­tom ne­po­kret­no­sti. Ona je, ta­ko­đe, i ko­ri­sno šti­vo za one ko­ji se ba­ve in­ve­sti­ci­ja­ma, jer je na­bav­ka ze­mlji­šta ili ka­te­go­ri­za­ci­ja objek­ta za­vi­sno od lo­ka­ci­je, pre­sud­no zna­čaj­na za ce­nu in­ve­sti­ci­je, i za uspeh in­ve­sti­ci­o­nog pro­jek­ta. Knji­ga mo­že ko­ri­sno da po­slu­ži i kao pri­ruč­nik za one ko­ji iz­u­ča­va­ju in­ve­sti­ci­je na raz­li­či­tim obra­zov­nim in­sti­tu­ci­ja­ma - stu­den­te, ali i na­stav­ni­ke ko­ji pre­da­ju ovu ma­te­ri­ju.

Knji­ga je su­bli­mi­ra­la sve po­stup­ke i me­to­de ve­za­ne za pro­ce­se pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na u Sr­bi­ji. U njoj je si­ste­ma­tič­no pri­ka­za­na pro­ce­na gra­đe­vin­skog ze­mlji­šta, pro­ce­na raz­li­či­tih vr­sta obje­ka­ta, a na­ve­de­ne su i pro­ce­ne ko­je se od­no­se na po­ljo­pri­vred­no ze­mlji­šte. Ko­men­ta­ri­sa­na je vred­nost imo­vi­ne pre­ma no­vim za­kon­skim pro­pi­si­ma u obla­sti pro­stor­nog pla­ni­ra­nja i ka­ta­stra ne­po­kret­no­sti, ali i pro­pi­si­ma po­re­ske upra­ve.

Ve­li­ka vred­nost knji­ge je u či­nje­ni­ci da je ob­u­hva­ti­la sve po­zna­te me­to­de ko­je se ko­ri­ste u nas, kao i me­to­de iz ze­ma­lja za­pad­ne Evro­pe - po­seb­no Ho­lan­di­je, Austri­je, Ne­mač­ke i Slo­ve­ni­je. Tre­ba na­gla­si­ti da se sve na­ve­de­ne me­to­de i pri­stu­pi u pro­ce­ni ne­kret­ni­na mo­gu upo­tre­bi­ti za pro­ce­ne vred­no­sti stam­be­nih, po­slov­nih, ko­mer­ci­jal­nih, in­du­strij­skih i osta­lih pro­iz­vod­nih i dru­gih spe­ci­fič­nih obje­ka­ta, kao i za pro­ce­nu gra­đe­vin­skog ze­mlji­šta.

Autor ove knji­ge iz­no­si sle­de­će sta­vo­ve:

„U Sr­bi­ji ne po­sto­ji pro­pis ili dru­gi prav­ni akt ko­ji bi je­din­stve­no ure­đi­vao pi­ta­nje pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na. Ta či­nje­ni­ca upu­ću­je na to da je pro­ce­nji­va­nje vred­no­sti ne­kret­ni­na pre­pu­šte­no po­slov­noj prak­si ko­ja se u tom seg­men­tu ne­pre­kid­no raz­vi­ja i kon­ti­nu­i­ra­no uob­li­ča­va.

Na ba­zi ono­ga što je iz­ne­to u ovoj knji­zi tre­ba­lo bi ini­ci­ra­ti do­no­še­nje od­re­đe­nog prav­nog ak­ta ko­ji bi je­din­stve­no, za ce­lu Re­pu­bli­ku Sr­bi­ju, ure­dio pro­ce­nu vred­no­sti ne­kret­ni­na.“

U pot­pu­no­sti se sla­žem sa iz­ne­tim sta­vom i sma­tram da će ova knji­ga do­pri­ne­ti da se do­đe do ne­kog za­kon­skog re­še­nja ko­je će re­gu­li­sa­ti pi­ta­nja pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na.

Sa za­do­volj­stvom pre­po­ru­ču­jem ovu knji­gu, a auto­ru že­lim da na­sta­vi da se uspe­šno ba­vi ovom ve­o­ma va­žnom i spe­ci­fič­nom ma­te­ri­jom.

 

U Be­o­gra­du, prof. dr Go­ran Ći­ro­vić,

sep­tem­bra, 2009. go­di­ne dipl. građ. inž.

 

SA­DR­ŽAJ

 

REČ AUTO­RA 9

 

O AUTO­RU 11

 

PRED­GO­VOR 13

 

1. UVOD 15

 

2. DEFINICIJE 17

2.1. O PROCENAMA 20

2.2. NA­ČE­LA 20

 

3. PO­VR­ŠI­NE (SRPS ISO 9836:2002)  23

 

4. PO­STO­JE­ĆE EVI­DEN­CI­JE O NE­PO­KRET­NO­STI­MA 28

4.1. Ka­ta­star ze­mlji­šta 28

4.2. Ze­mlji­šna knji­ga i knji­ga ta­pi­ja 28

4.3. Ka­ta­star ne­po­kret­no­sti 28

4.4. Zakon o državnom premeru i katastru, deo 31

 

5. ZAKON O PLANIRANJU I IZGRADNJI, deo 41

 

6. PRIKUPLJANJE PODATAKA 65

6.1. Pre­li­mi­nar­na ana­li­za, pri­ku­plja­nje i oda­bir po­da­ta­ka 65

 

7. Ana­li­za naj­bo­lje upo­tre­be ze­mlji­šta ( HABU ) 67

 

8. Uma­nje­nje vred­no­sti ne­kret­ni­ne, vek tra­ja­nja

 gra­đe­vi­ne i po­je­di­nih sklo­po­va i ma­te­ri­ja­la 69

8.1. Fak­to­ri uma­nje­nja 69

8.2. Uma­nje­nje vred­no­sti – mo­di­fi­ko­va­na

 Ver­ne­ro­va me­to­da 70

8.3. Eko­nom­ski i teh­nič­ki fak­to­ri sma­nje­nja vred­no­sti

 i vek tra­ja­nja 71

8.4. Pre­o­sta­la vred­nost 71

8.5. Efek­tiv­ni vek tra­ja­nja 73

8.6. Uma­nje­nje zbog uti­ca­ja tr­ži­šta 74

8.7. Te­o­ret­sko sma­nji­va­nje vred­no­sti 76

8.8. Pro­se­čan vek tra­ja­nja gra­đe­vin­skih de­lo­va 79

8.9. Li­ne­ar­no sma­nji­va­nje vred­no­sti 82

8.10. Re­gre­siv­no sma­nji­va­nje vred­no­sti 83

8.11. Pro­gre­siv­no sma­nji­va­nje vred­no­sti 85

 

9. ME­TO­DO­LO­GI­JA PRO­CE­NA 88

9.1. Pro­ce­ni­telj 88

9.2. Ele­men­ti ne­kret­ni­ne 88

9.3. Sta­tič­ka me­to­da  

  (tro­škov­na me­to­da – tro­škov­ni pri­stup) 89

9.3.1. Pred­no­sti upo­tre­be tro­škov­ne me­to­de 90

9.3.2. Uma­nje­nje vred­no­sti 90

9.3.3. Proizvodna vrednost 93

 

10. Tr­ži­šna vred­nost ne­kret­ni­ne 104

10.1. 18 FAK­TO­RA KO­JI UTI­ČU NA VRED­NOST STA­NA 105

 

11. Kom­pa­ra­tiv­na me­to­da (upo­red­na me­to­da) 132

 

12. Di­na­mič­ka me­to­da (do­ho­dov­na me­to­da ili me­to­da

ka­pi­ta­li­za­ci­je) 134

 

13. MA­SOV­NA PRO­CE­NA NE­PO­KRET­NO­STI 137

 

14. PRO­CE­NA VRED­NO­STI ZE­MLJI­ŠTA 142

14.1. Pro­ce­na vred­no­sti ze­mlji­šta i objek­ta na ba­zi

stvar­nih tro­ško­va 143

14.2. Tok pro­ce­ne tr­ži­šne vred­no­sti gra­đe­vin­skog

ze­mlji­šta 147

14.2.1. Ti­po­vi po­da­ta­ka 147

14.2.2. Pa­ra­me­tri ko­ji uti­ču na pro­ce­nu 147

14.3. Ba­ze po­da­ta­ka 149

14.3.1. Mo­gu­ći na­či­ni ko­ri­šće­nja po­da­ta­ka 149

14.4. Ti­po­vi pro­ce­ne 150

 

15. PRO­CE­NA VRED­NO­STI PO­LJO­PRI­VRED­NOG ZE­MLJI­ŠTA 155

 

16. ME­TO­DO­LO­GI­JE U DRU­GIM EVROP­SKIM ZE­MLJA­MA 156

16.1. Me­to­do­lo­ški pri­stu­pi u EU 162

16.2. Pri­stu­pi pro­ce­na­ma 163

16.3. Oda­bir po­stup­ka vred­no­va­nja 164

16.4. Op­šti ele­men­ti pro­ce­ne 164

16.5. Kom­pa­ra­tiv­ni pri­stup 178

16.5.1. Upo­red­na me­to­da 178

16.5.2. Me­to­da pro­ra­ču­na vred­no­sti za­kup­ni­ne 185

16.5.3. Me­to­da ka­pi­ta­li­za­ci­je do­bi­ti 188

16.6. Po­stu­pak vred­no­va­nja pri­ho­da 193

16.7. Tro­škov­na me­to­da (tro­škov­ni pri­stup) 196

16.7.1. Me­to­da za­me­nje­ne vred­no­sti 198

 

17. Za­kon­ski pri­stup 209

 

18. PRO­CE­NE NE­KRET­NI­NA U SR­BI­JI 210

 

19. NO­VI PRI­STU­PI PRO­CE­NE VRED­NO­STI 211

 

20. Za­ključ­ci 214

 

21. LI­TE­RA­TU­RA 217

 

 

 

Facebook

Zoran Djuric воли страницу